Achat d’un condominium – Retards de livraison causés par les modifications demandées par l’acheteur – Résolution de la vente – Dommages de l’entrepreneur
Sévigny c. 6169970 Canada Inc., 2017 QCCS 2125
Yvan Sévigny (« Sévigny») réclame la somme de 311 795,54$ ainsi que la résolution du contrat de vente d’un condominium à 6169970 Canada Inc. (« Entrepreneur »). Pour sa part, l’Entrepreneur se porte demandeur reconventionnel pour la somme de 176 748,57$.
Les faits
Le 20 mai 2013, Sévigny signe un « contrat préliminaire » avec l’entrepreneur pour l’achat d’un Penthouse neuf au prix de 826 266,58$ plus taxes. Ce contrat indique que la date approximative de clôture sera au cours du mois de mai 2014. Cette date coïncide avec la date d’occupation.
Le contrat comprend une clause pénale qui prévoit qu’en cas de défaut de Sévigny, l’Entrepreneur pourra conserver le montant des acomptes et pourra exercer tous recours appropriés contre lui.
De mai 2013 à mars 2014, Sévigny verse trois acomptes totalisant 190 000$ pour l’achat du Penthouse.
L’aménagement intérieur du Penthouse débute en juin 2014. En septembre 2014, puisque l’aménagement n’est toujours pas terminé, l’Entrepreneur offre temporairement à Sévigny un condominium semi-meublé dans le même immeuble. Il lui donne également la clé du Penthouse pour qu’il puisse suivre l’évolution des travaux.
Au cours des travaux, Sévigny fait plusieurs demandes de modifications de l’aménagement du Penthouse qui engendrent certains frais.
En janvier 2015, Sévigny quitte le condominium semi-meublé et informe l’Entrepreneur qu’il ne souhaite plus acheter le Penthouse.
Suite à ces évènements, l’Entrepreneur vend le Penthouse à un tiers pour un prix inférieur de 5 209,83$.
En conséquence, Sévigny demande le remboursement du dépôt de 190 000$, 29 675,40$ pour des biens non recouvrables achetés pour le Penthouse, 50 000$ pour troubles, stress et inconvénients et 42 120,14$ pour le remboursement des honoraires de ses avocats.
De son côté, l’Entrepreneur réclame la somme de 176 748,57$ pour les travaux qu’il a effectués à la demande de Sévigny et pour la perte occasionnée par la vente à un tiers à prix réduit.
Analyse et décision de la Cour
La Cour reconnaît que les agissements de Sévigny et de son épouse ont causé une prolongation dans les délais de livraison et que Sévigny, par ses agissements, a accepté la prolongation du délai de livraison. Ces facteurs font en sorte, selon la Cour, que la clause pénale peut être appliquée.
Cependant, la Cour en vient à la conclusion que la clause pénale est abusive, car elle offre à l’Entrepreneur une compensation disproportionnée par rapport au préjudice réellement subi. La Cour se doit donc de déterminer, dans sa discrétion, le montant de la pénalité que Sévigny devra payer. La Cour rappelle les trois critères devant être utilisés pour déterminer le montant acceptable : le dommage causé, le caractère punitif de la peine et les circonstances en l’espèce. Dans le cas présent, la Cour détermine qu’un montant de 15 629,49$ est justifié puisqu’il s’agit du triple de la perte encourue par l’Entrepreneur.
Pour ce qui est des autres dommages réclamés par l’Entrepreneur, la Cour ne retient qu’une somme de 12 331,07$ pour les modifications demandées par Sévigny.
Quant à la demande de Sévigny, la Cour rejette tous ses arguments faute de preuve suffisante et vu son comportement face à l’Entrepreneur. La Cour accorde cependant la résolution du contrat et ordonne le remboursement du dépôt de 190 000$ moins les montants dus à l’Entrepreneur.
