Une courtière immobilière manque à son devoir de conseil ! – Intervention forcée – Courtière immobilière – Faute professionnelle – Responsabilité professionnelle – Une courtière immobilière a-t-elle une obligation de conseil envers ses clients?
Cursaru c. Lahaye, 2019 QCCQ 4824.
Dans un litige où Dragos et Gabriela Cursaru (ci-après : « les demandeurs ») allèguent que le notaire Lahaye (ci-après : « le défendeur » ou « Me Lahaye ») a commis une faute professionnelle, le défendeur demande la mise en cause forcée de la courtière immobilière Alina Dec (ci-après : « Dec ») afin de permettre une solution complète du litige, ce à quoi les demandeurs ainsi que madame Dec s’opposent. La seule question à trancher est celle de savoir si la mise en cause forcée de Mme Dec est bien fondée.
Les faits
Les demandeurs décident de vendre un immeuble situé à Montréal en 2016. Le 31 mars 2016, après plusieurs négociations, les demandeurs acceptent une contre-offre leur ayant été formulée. La vente doit alors être finalisée au moyen d’un acte notarié devant avoir lieu le 17 septembre 2016. Le 8 mai 2016, madame Dec, la courtière immobilière des demandeurs transmet tous les documents pertinents à Me Lahaye afin que ce dernier prépare l’acte de vente notarié.
Les demandeurs allèguent que l’acte de vente n’a pas pu être signé le 17 septembre 2016 en raison d’une faute professionnelle du défendeur. En effet, Me Lahaye aurait omis de conseiller les demandeurs sur la nécessité d’obtenir un certificat de conformité préalablement à la vente tel qu’exigé par la Loi sur les impôts dans le cas d’aliénation par un non-résident du Canada d’un bien québécois imposable.
Le défendeur soutient que madame Dec a également commis une faute professionnelle puisque, sachant que ses clients étaient des non-résidents canadiens, elle ne les a pas informés de la nécessité d’obtenir un certificat de conformité avant de procéder à la vente. Le défendeur demande donc l’intervention forcée de madame Dec afin de permettre une solution complète du litige, ce à quoi s’oppose cette dernière ainsi que madame Dec.
Analyse et décision de la Cour
La cour rappelle qu’afin de permettre l’intervention d’une partie à l’instance, l’intervention de cette dernière doit être nécessaire pour une solution complète du litige.
Il est reconnu, tant en jurisprudence qu’en doctrine, qu’un courtier immobilier est un spécialiste du droit immobilier. À ce titre, un courtier immobilier a donc une obligation de conseil envers ses clients. L’article 83 du Règlement sur les conditions d’exercice d’une opération de courtage, sur la déontologie des courtiers et sur la publicité prévoit expressément cette obligation du courtier.
Dans le cadre des négociations préalables à l’accord relatif à la vente de l’immeuble, les demandeurs ont signé des documents à partir de Guilford au Connecticut. Madame Dec savait donc que ses clients étaient des non-résidents canadiens. Il est possible que le juge du fond décide que madam Dec a manqué à son obligation de conseil en n’informant pas les demandeurs de la nécessité d’obtenir des certificats de conformité.
Le tribunal conclut donc que le critère de nécessité est rencontré et rejette l’opposition à l’intervention forcée des demandeurs et de madame Dec.
